“房地产板块轮动学说”绝佳案例:杭州是旭日,深圳是夕阳!
无论是开发商,还是购房者(尤其是投资性需求),必须明白一个道理:房地产市场总是在波动中发展的,如同股市、黄金市场、商品市场一样。
那么,你必须要努力的做到:踏浪高歌。而非,逆流而上!
但是,怎么才能搞清楚市场变化的方向与节奏呢?确实,非常之难。在部分时段,市场看似有运行规律;在另外一些时段,市场好像又无规律。于是有人说,市场是不可预测的!
不能因为预测太难,就不去做预测。如果每个市场参与者,不管是开发商拿地,还是购房者买房,都仅凭感觉行事,则很可能会遭遇一重劫难:在市场最火爆的2个季度左右,受市场火爆氛围的感染而冲了进去,结果不久后市场降温,你要站岗几个季度至几年。
另外,你还很可能错失一重机会:在市场复苏的初期,你的思维仍被看空市场所统治,结果错失了抄底或及时上车的机会。与此同时,在市场即将迎来黎明的前夜,甚至天色已亮之时,你却低价抛售了地块或房子,仓皇逃离了市场。
之所以会出现上述的狼狈场景,主要是因为很多市场参与者,不懂房地产短周期波动的规律,也没能力观察和分析市场发出的种种信号。
一直跟踪老杨微博微信、或听过内训课的粉丝,都知道老杨曾在2012年6月和2014年10月,在上海买过两次房,皆属于在房地产短周期理论指导下,精准的抄底行为(如下图)。当时我公开发表观点的时候,可能很多网友不相信、不认可,但如今事后“复盘”,他们才会明白什么叫“抄底”。
而老杨今年3月选择在杭州买房,则在房地产短周期理论之外,又叠加了另外一个最新研究出来的重磅逻辑:房地产板块轮动学说。而且,后者所占权重高于前者。
如果单从房地产短周期来看,现在在杭州购房,已不算精准抄底时机了,需要回溯到去年二三季度,才算得上好时机。
但如果从更重要一个因素分析,也即按房地产板块轮动学说,则在经历2011-2012年和2014年两轮房价显著下跌之后,杭州楼市正在出现“补涨行情”。重要市场信号是:去年下半年以来,杭州房价指数明显强于70城总体指数。
在这种情况之下,考虑到在上海已无房票,且2014年10月买房后,手中紧巴巴的,直到今年以来才重新具有些许购房能力。因此,才决定在房地产板块轮动学说的理论指导下,选定杭州全城最有潜力的板块,买了一套房。
从实践中总结经验,并升华为理论;再拿理论指导实践,检验理论并完善理论。这是老杨与其他房地产研究者之不同之处。至于那些业外的经济学家,他们都很高大上,也都是玩虚的,与老杨的研究方式方法具有巨大差别,没法摆在一起比较。
接下来,再跟各位分享两组易居房地产研究院的最新数据。
2016年3月份,易居研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积,环比增长133%,同比增长83%。3月份市场成交面积,创下了历史最高月度水平。
今年春节过后,全国楼市开局非常强势,这也就预示着:2016年全国楼市的繁荣程度,必将超过绝大多数业内外人士的预期,包括诸多业内专家!
更值得关注的是,地区分化!3月份,30个城市中,有29个城市的成交量出现了环比增长态势,而深圳略有小幅下跌。杭州市场最火爆,环比增幅为30个城市最高水平,达到322%。
红粉们,都清楚老杨的当前的两个观点:一方面,非常看好杭州楼市的补涨行情;另一方面,前几天已对深圳房价下跌发出“橙色预警”。
而3月份30城的成交量环比增幅排名中,非常巧合现象:杭州第一,深圳倒数第一!成交量与价格的关系,大家都应清楚:量先变,价后变。
当然,3月份深圳新房成交量萎缩,也与推盘量较小有关。但是,深圳当地的网友们正在感受中:深圳楼市有所降温了。深圳的投资客们,都已不敢进入深圳了,而是更愿意跑到周边城市去购房了。
基于上述分析,老杨认为:未来一年至两年,杭州楼市如旭日,深圳楼市似夕阳。而至于未来10年至20年的长期,恐怕深圳仍要力压杭州喽。
[杨红旭论楼市]系头条号签约作者
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